Les Compétences
Lorsqu'un terrain est frappé par un emplacement réservé dans un Plan Local d'Urbanisme (PLU), de nombreux propriétaires pensent qu'ils n'ont plus d'autre choix que d'attendre que la commune décide – ou non – de réaliser son projet.
Cette idée est pourtant largement inexacte.
Cette semaine, j'ai obtenu une décision favorable devant le juge de l'expropriation de Toulon dans un dossier mettant en œuvre le droit de délaissement. Sans revenir sur les spécificités de cette affaire, ce jugement est l'occasion de rappeler un mécanisme juridique encore trop méconnu, alors qu'il constitue un véritable outil de protection des propriétaires.
Un emplacement réservé permet à une commune ou à un établissement public d'identifier un terrain destiné à accueillir, à terme, un équipement d'intérêt général : une voie de circulation, un établissement scolaire, un parking, un espace public ou encore un aménagement urbain.
Si cette technique d'urbanisme répond à un objectif d'intérêt général, elle peut avoir des conséquences importantes pour le propriétaire.
Il n'est pas rare que celui-ci rencontre des difficultés pour vendre son bien, obtenir un financement, valoriser son patrimoine ou mener à bien un projet immobilier. Certains propriétaires restent ainsi dans une situation d'incertitude pendant plusieurs années, sans savoir si la collectivité réalisera effectivement son projet.
Heureusement, le droit français n'impose pas au propriétaire de subir cette situation sans réaction.
Le droit de délaissement : reprendre l'initiative
Le droit de délaissement permet précisément au propriétaire de reprendre la main.
Concrètement, il peut mettre en demeure la collectivité bénéficiaire de l'emplacement réservé d'acquérir son terrain.
Cette procédure inverse la logique habituelle : au lieu d'attendre une éventuelle procédure d'expropriation, c'est le propriétaire qui demande officiellement à la collectivité de se prononcer sur l'acquisition de son bien.
Ce mécanisme constitue un équilibre entre les impératifs d'aménagement du territoire et la protection du droit de propriété.
Que se passe-t-il ensuite ?
À compter de la mise en demeure, une phase de discussion d'une durée d'un an maximum, s'engage entre le propriétaire et la collectivité afin de parvenir à un accord sur le prix d'acquisition.
Lorsque les parties trouvent un terrain d'entente, la vente peut être réalisée dans un cadre amiable.
En revanche, les désaccords portent fréquemment sur la valeur du bien immobilier.
C'est précisément dans cette hypothèse que le juge de l'expropriation intervient.
Si aucun accord n'est trouvé dans le délai prévu par les textes, le juge de l'expropriation devient compétent pour fixer lui-même le montant de l'indemnité revenant au propriétaire.
Son rôle est essentiel.
Il apprécie la valeur du bien en tenant compte de nombreux éléments : sa situation, ses caractéristiques, les règles d'urbanisme applicables, les références de marché ainsi que les principes issus du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Chaque dossier est particulier et une différence d'évaluation peut représenter plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d'euros.
Pourquoi être accompagné par un avocat?
Le droit de délaissement est une procédure particulièrement technique.
Au-delà de la seule rédaction de la mise en demeure, il est indispensable d'analyser le PLU, l'emplacement réservé, la stratégie procédurale, les règles d'évaluation du bien et les arguments susceptibles d'être développés devant le juge de l'expropriation.
L'accompagnement d'un avocat permet également de conduire les négociations avec la collectivité lorsque celles-ci sont envisageables et de défendre efficacement les intérêts du propriétaire si une procédure judiciaire devient nécessaire.
Conclusions
La présence d'un emplacement réservé ne signifie pas que le propriétaire est privé de tout recours.
Le droit de délaissement constitue un véritable levier juridique permettant, dans certaines conditions, d'obliger la collectivité à prendre position sur l'acquisition du bien.
Lorsqu'aucun accord n'est trouvé, le juge de l'expropriation est compétent pour fixer l'indemnité due au propriétaire.
En tant qu'avocat en droit de l'expropriation à Toulon, j'accompagne régulièrement des particuliers, des entreprises et des SCI confrontés à des procédures d'expropriation, de droit de délaissement, d'emplacements réservés, de déclaration d'utilité publique (DUP), de fixation des indemnités d'expropriation ou de contentieux en droit de l'urbanisme,;
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